专家点评| 从法律角度浅议营改增对房地产行业的影响

▌LCOUNCIL 本期专家点评背景 ▌

营业税改征增值税（简称“营改增”）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。增值税，是对在中国境内销售货物，提供加工、修理修配劳务、进口货物以及提供营改增应税服务的单位和个人，就其货物销售额或应税劳务收入计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。

实质是对商品生产、流通中各环节和提供应税服务所产生的新增价值或商品附加值进行征税，从而减少了重复纳税的环节，适应了当今的商业发展需求。

▌营改增对房地产相关行业的影响

营改增从2012年1月上海试点开始，逐步扩大适用范围。2016年5月营改增试点全面推开，对于之前试点未能覆盖的房地产、建筑行业，其带来的影响非常巨大。

从影响的程度来讲，由于营改增导致的税率调整，对于建筑业的影响较为强烈，比如一些建筑施工企业；其次是房地产企业，比如不动产租赁、不动产销售和物业公司。

营改增对房地产相关业务税负的影响如下三表所示：

▌法务角度的建议 ▌

营改增不仅仅涉及到行业的相关企业的财税核算，更波及到企业的全局经营活动和整个行业的规范。

对于从事房地产和建筑业领域的律师和企业法务来说，除了了解“营改增”的一般性原理和税收规则的变化，也要掌握改革对本行业的特定影响，才能解决日常遇到的相关法律问题并提出更完善的法律解决方案。

▌法务人员应注意合同相对方的纳税人类型

根据增值税纳税人的经营规模及会计核算健全程度，增值税纳税人可以分为一般纳税人和小规模纳税人。在计算增值税时，一般纳税人按照适用税率采用一般计税方法，即用销项税金扣减掉进项税金后的差额来缴纳增值税。

而小规模纳税人按照征收率适用简易计税方法。按照财税〔2016〕36号文的规定，符合规定条件的一般纳税人除一般计税方法外，也可以选择适用简易计税方法。例如上表所示，针对2016年4月30日前的“老项目”，销售、出租和提供建筑服务的一般纳税人，可以采取简易计税的方法。

由于一般纳税人和小规模纳税人在增值税计税方法、税率以及征收率上存在较大的差别，导致其增值税税负也存在不同。例如，通常一般纳税人可以提供增值税专用发票，这就意味着企业可以获得更多的进项税抵扣，而剩余的款项才作为成本。

所以，在签订和审阅合同时，应当结合成本和利润等因素进行综合考虑，选择服务或者商品提供方为一般纳税人企业还是小规模纳税人企业。例如签订大额合同前,首先选择具有一般增值税纳税人资格的供应商、服务公司等。

同时，可以考虑在合同中增加纳税人身份和相关信息的条款。如对方是一般纳税人，可以要求对方提供营业执照和一般纳税人资格认定的复印件，并添加在合同的附件中。

▌LCOUNCIL 专家介绍

周晶敏律师是LCOUNCIL专家顾问团的成员之一，擅长土地储备及前期开发、建设工程、房地产兼并与收购、工业及物流地产买卖和租赁等专业领域。具备诉讼、仲裁、行政复议和诉讼等领域丰富的服务经验。

▌合同应当做到将价税分离，同时具体服务项目的税率分别核算

营改增试点全面铺开之后，不动产销售、经营性租赁和建筑服务这些原本应当征收营业税的业务被纳入到了增值税的征收范围之内。

营业税属于价内税，如果合同没有做特别的约定，营业税一般由应税服务的提供方或者无形资产的转让方承担。而增值税作为价外税，一般不包括在合同价款中。相对于旧的营业税税率，营改增之后的增值税税率较高，如果不能向相对方转嫁税负，服务提供方或者无形资产的转让方税负将明显上升。

因此，应当明确合同金额为含税价还是不含税价，以及相应的增值税金额，以避免因合同对税负承担约定不明而对交易定价产生影响，导致不必要的纠纷。

与此同时，很多企业日常的经营活动往往会涉及到混合销售或者兼营行为。比如，当企业签订的一个合同中存在多个服务项目，从服务内容的性质到各自适用的税率不尽相同。

比如，财税〔2016〕36号文第十五条规定，采取一般计税方法，建筑服务、现代服务和货物销售的税率分别为11%、6%和17%。

36号第十六条和附件一第（八）条和第（九）条的规定，采取简易计税方法，一般情况下征收率为3%。但不动产经营性租赁和不动产销售的情况下，征收率为5%。

按照应税行为分类，工程总承包合同中的勘察、设计、施工等行为属于销售服务中的现代服务，适用6%的税率。而施工行为则属于销售服务中的建筑服务，适用11%的税率。

为了避免由于上述原因产生潜在的税务风险，应当在合同中增加具体的增值税条款，对不同项目适用的税率和征收率进行说明。同时，应当在合同中将不同项目的报价分开，以便适用不同的增值税税率。

▌LCOUNCIL 专家介绍

周晶敏律师是LCOUNCIL专家顾问团的成员之一，擅长土地储备及前期开发、建设工程、房地产兼并与收购、工业及物流地产买卖和租赁等专业领域。具备诉讼、仲裁、行政复议和诉讼等领域丰富的服务经验。

▌应当完善合同中增值税发票的相关条款

首先，应当在合同中准确填写开具增值税发票所需信息。“营改增”之后，原先需要开具营业税发票的业务转而需要开具增值税发票。其中，开具增值税专用发票对于合同双方信息准确性和完备性的要求要远高于营业税发票。

因此，合同中应当增加记载双方详细信息的信息栏，要求填写企业名称、税号、账号、开户行、地址、电话等，以避免在开具增值税发票时发生错误。

其次，根据财税〔2016〕36号文第53条规定，纳税人发生应税行为，应当向购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。在合同中，除了明确列举价外费用外，还应当考虑在合同中具体列明开具发票的义务。

最后，在合同中应约定提供发票的义务及相应的违约责任。对于一般纳税人，增值税专用发票涉及到抵扣环节，若无法取得增值税专用发票或者取得的增值税发票不合规，其进项税额无法从销项税额中抵扣，将使受票方承担法律风险和经济损失。因此，合同中绝对不能免除一方开具合规增值税发票的义务。

如果对方开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开，要约定由对方承担赔偿责任。

▌LCOUNCIL 专家介绍

周晶敏律师是LCOUNCIL专家顾问团的成员之一，擅长土地储备及前期开发、建设工程、房地产兼并与收购、工业及物流地产买卖和租赁等专业领域。具备诉讼、仲裁、行政复议和诉讼等领域丰富的服务经验。

▌应当慎重约定合同付款的时间

根据财税〔2006〕36文件的四十五条，增值税的纳税义务发生的时间节点有多种情况。

就建筑业和租赁服务来说，纳税义务发生的时间点就是收到预收款的当天。其次是先开具发票的，时间为开具发票当天；未开具开发票的，那就是取得销售款项凭据的当天；如果也没有，那么按照书面合同约定的时间；没有签订书面合同或书面合同对付款日期约定不明的，那就是应税行为完成的当天，比如不动产销售过程中，不动产权属变更的当天。

增值税纳税义务发生时间节点的确定应当严格按照上述标准。现实中可能会出现合同约定的时间和业务的实际发生时间存在差距。例如，部分施工企业签订施工合同之后，对方在合同中称一旦进场，即付部分的工程款。但实际上根本没付到。

根据按照以上提及的新的税法规定，建筑业企业收到预付工程款，合同里面约定付款，就要考虑增值税纳税义务发生。但实际上根本没有发生付款。所以合同里中的未能履行的付款条款，可能会导致纳税义务提前发生的风险。

▌LCOUNCIL 专家介绍

周晶敏律师是LCOUNCIL专家顾问团的成员之一，擅长土地储备及前期开发、建设工程、房地产兼并与收购、工业及物流地产买卖和租赁等专业领域。具备诉讼、仲裁、行政复议和诉讼等领域丰富的服务经验。

▌应当做好发票的管理工作

开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开增值税发票不光面临不能抵扣的结果，还会造成一定的经济损失。同时，虚开增值税发票和恶意取得虚开增值税专用发票的行为会触犯刑法，招致刑事责任。因此做好发票的管理工作也是至关重要的。

比如，对于进项端的发票，如果取得的是增值税专用发票，企业相关工作人员应从费用审核和财务报销的流程等环节确保是真实发生的消费或采购。特别是在开展营销活动报销费用发票时，如果取得的是增值税发票，必须是真实发生的消费或采购。

如果出现增值税发票套现用于渠道等营销活动，必定会发生涉嫌违法犯罪的风险。对于销项端发票的管理，增值税发票(包括增值税专用发票、增值税普通发票)的申领、保管、开具、核销、取得、认证等各个环节，都需纳入企业的内部控制制度中，明确合理的管控活动，设计、实施有效的内控流程，并于开具发票时审核有关业务数据的真实性，防止虚开。

因此，法务人员在这个过程中应当与财务部的同事保持沟通，实时了解“营改增”对税务的影响，做到 “知己知彼”。

▌LCOUNCIL呈现内容 ▌

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